Dla wielu osób kupno domu lub mieszkania jest jednym z najważniejszych punktów na liście celów, które chcą osiągnąć. Posiadanie własnego mieszkania w Polsce nadal postrzegane jest jako synonim bezpieczeństwa. W praktyce jednak na zakup mieszkania bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego część osób nie może sobie pozwolić. Jeżeli jednak kupno domu znajduje się na szczycie listy naszych marzeń, warto zrobić wszystko, aby marzenie o posiadaniu własnego domu lub mieszkania zrealizować. Jak przygotować się do kupna nieruchomości, na jakie dodatkowe wydatki należy się przygotwać i na co zwrócić szczególną uwagę już podpisując umowę ze sprzedającym?
Krok pierwszy – określenie swoich możliwości finansowych i wybór domu lub mieszkania
Poszukiwania mieszkania lub domu warto jest poprzedzić oszacowaniem swojego budżetu, który będziemy mogli przeznaczyć na zakup nieruchomości, pamiętając o tym, że należy w nim uwzględnić dodatkowe koszty, które będę różne w zależności od tego, czy zakupu dokonujemy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Zawsze pamiętać należy o tym, że ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawierana w formie notarialnej, konieczne będzie poniesienie wydatków związanych z tym faktem w postaci taksy notarialnej i stałych opłat sądowych (na przykład za założenie księgi wieczystej lub wpisane do niej prawa własności). Konieczne będzie też uiszczenie należnego podatku – w przypadku transakcji zawieranych na rynku wtórnym będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy, a w przypadku rynku pierwotnego – podatek od kupna mieszkania od dewelopera, a więc inaczej mówiąc podatek VAT, który wliczony jest już w cenę nabywanej nieruchomości.
Jeżeli planujemy skorzystać z kredytu hipotecznego, powinniśmy jeszcze przed przystąpieniem do poszukiwania odpowiadającego nam domu bądź mieszkania wstępnie określić naszą zdolność kredytową, w czym może pomóc nam nieodpłatnie pośrednik finansowy. Część spośród deweloperów współpracuje z pośrednikami, skorzystanie ze wsparcie których na późniejszym etapie może okazać się przydatne, na przykład w przypadku nieuzyskania kredytu pomimo skorzystania z pomocy polecanego przez dewelopera pośrednika. W takiej sytuacji może okazać się, że możliwe będzie bezkosztowe odstąpienie od zawartej umowy deweloperskiej.
Po wstępnym określeniu swojej zdolności kredytowej lub oszacowaniu posiadanych oszczędności, które jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, kolejnym krokiem będzie wybór nieruchomości, która najlepiej będzie odpowiadała naszym potrzebom.
Krok drugi – jak dobrze wybrać dom lub mieszkanie
Przede wszystkim powinniśmy określić, czy mieszkania bądź domu poszukujemy na rynku pierwotnym, czy może na wtórnym. W tym pierwszym przypadku może okazać się, że będziemy musieli uzbroić się w cierpliwość, zwłaszcza, jeżeli mieszkanie zakupimy na samym początku realizacji inwestycji, co może oznaczać, że na dom lub mieszkanie poczekamy nawet kilkanaście miesięcy. Z kolei jeżeli zakupu planujemy dokonać na rynku wtórnym powinniśmy pamiętać o tym, aby mieszkanie lub dom bardzo dokładnie sprawdzić przed zakupem, nie tylko pod względem technicznym, dzięki czemu dowiemy się chociażby w przybliżeniu jakie prace remontowe będziemy musieli wykonać i z jakimi dodatkowymi kosztami z tego tytułu należy się liczyć., ale też prawnym. Sprawdzenie stanu prawnego polega przede wszystkim na zapoznaniu się z księga wieczystą, prowadzoną dla nieruchomości, zawierającą postawowe informacje na jej temat, w tym między innymi dotyczące istniejących roszczeń, obciążeń (w tym hipotecznych) oraz służebności.
Jeżeli mieszkanie kupujemy od dewelopera powinniśmy wcześniej dokładnie go sprawdzić, w tym jego sytuację finansową, doświadczenie oraz opinie o zrealizowanych przez niego inwestycjach.
Krok trzeci – podpisanie umowy ze sprzedającym
Po wybraniu odpowiadającego nam domu bądź mieszkania przychodzi czas na ewentualne negocjacje ze sprzedającym, a następnie, po szczegółowym ustaleniu warunków transakcji – na podpisanie umowy, którą zawsze warto jest wcześniej sprawdzić z prawnikiem. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym zazwyczaj najpierw podpisywać będziemy umowę deweloperską, a dopiero po zakończeniu budowy i odebraniu od dewelopera gotowego mieszkania lub domu – umowę przenoszącą własność. Jeżeli nieruchomość kupujemy od jej poprzedniego właściciela, najczęściej najpierw zawierać będziemy umowę przedwstępną (dobrze jest podpisywać ją w formie notarialnej, chociaż nie jest to obowiązkowe), a następnie – umowę sprzedaży. W każdym przypadku dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy prawnika w zakresie weryfikacji umowy przed jej podpisaniem.
Klucze do mieszkania bądź domu otrzymujemy po podpisaniu umowy sprzedaży i zapłacie całej ceny, jeżeli zakupu dokonujemy na rynku wtórnym. Jeżeli umowę zawieramy z deweloperem, klucze do domu bądź mieszkania możemy otrzymać przed zawarciem umowy przenoszącej własność, po zapłacie całej ceny, podczas odbioru technicznego, ale tylko jeżeli w umowie deweloperskiej zawrzemy stosowny zapis.
